La decisión de cambiar la titularidad de un inmueble es una tarea que va más allá de un simple trámite burocrático. Se trata de un proceso en el que se transfieren derechos y responsabilidades sobre una propiedad, y que, dependiendo de la razón de este cambio, puede tener significativas implicaciones legales, fiscales y emocionales. Ya sea por compra-venta, herencia, donación o cualquier otra causa, es esencial estar bien informado y preparado para llevar a cabo esta gestión de manera efectiva. A continuación veremos en qué consiste este proceso y cómo podemos hacerlo de la mejor manera posible.
Adentrarse en el mundo de la propiedad inmobiliaria sin el conocimiento adecuado puede tener como consecuencia una serie de contratiempos y complicaciones indeseadas. Desde la documentación necesaria hasta los pasos a seguir en el Registro de la Propiedad, cada detalle cuenta. Por ello, entender las claves para realizar un cambio de titularidad en la vivienda con éxito es primordial para quienes desean realizar esta transición sin sobresaltos y con la seguridad de que todos los aspectos están debidamente atendidos.
Cómo se debe realizar un cambio de titularidad sobre una vivienda
El primer paso es entender por qué necesitas cambiar la titularidad. Como mencionamos, puede ser por una venta, herencia, donación o adjudicación. La razón determinará los documentos y el proceso legal que deberás seguir. Los documentos que necesitarás varían según la causa. Si la operación va a ser una compra-venta, será necesario presentar la escritura pública de compraventa, identificación de las partes, comprobante de pago de impuestos relacionados. En cambio, si se trata de una herencia, se debe presentar el testamento, el acta de defunción del anterior propietario y la declaración de herederos. Si hablamos de un supuesto por donación, el papeleo a presentar es la escritura pública de donación, identificaciones de donante y donatario.
En último lugar, si hablamos de una adjudicación, habrá que presentar los documentos que acrediten el derecho a la adjudicación, como puede ser una sentencia judicial en caso de divorcio. Sea cual sea el caso, el notario es una figura esencial en este proceso. Él o ella validará la documentación, dará fe pública del cambio de titularidad y redactará la nueva escritura pública reflejando el cambio. Una vez tengamos la nueva escritura pública, debemos acudir al Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad. Este paso es crucial para que el cambio tenga validez ante terceros. Aquí, probablemente, sea necesario pagar ciertas tasas o impuestos, que varían según el país y la región.
No olvides que, al cambiar la titularidad de una vivienda, también se tendrá que gestionar el cambio de titularidad en suministros como el agua, la electricidad y el gas. Además, si hay cuotas de comunidad o cargos similares, informa al administrador o entidad correspondiente. De hecho, cada operación (compra-venta, herencia, donación) puede tener impuestos asociados. Es importante consultar con un especialista o en la entidad gubernamental correspondiente para saber qué impuestos aplican y cómo deben pagarse. Aunque es posible manejar el cambio de titularidad por uno mismo, siempre es recomendable contar con el apoyo y la experiencia de un profesional. Un abogado o asesor inmobiliario podrá guiarte a través del proceso, asegurarse de que no cometas errores y, en última instancia, ahorrarte tiempo y problemas.
Gastos que hay que asumir en este trámite
En España, el cambio de nombre o titularidad de una vivienda conlleva una serie de gastos que se deben tener en cuenta. El principal de todos ellos, son los honorarios notariales. Es necesario acudir a un notario para formalizar el cambio de titularidad y redactar la nueva escritura. Los honorarios notariales varían según la complejidad del acto y el valor del inmueble, pero como referencia, pueden oscilar entre 600€ y 1.000€, o incluso más. También tendremos que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En el caso de una compra-venta entre particulares, se debe pagar este impuesto que varía según la comunidad autónoma. Suele oscilar entre el 6% y el 10% del valor del inmueble
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) puede ser un valor añadido en algunos casos.Si la adquisición de la vivienda se hace a través de una hipoteca, se debe pagar este impuesto que varía según la comunidad autónoma y suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la hipoteca. Para inscribir la nueva titularidad, se debe abonar una tasa al Registro de la Propiedad. Esta tasa puede variar según el valor del inmueble, pero para dar una idea, podría estar entre 400€ y 650€. Si decidimos contratar a una gestoría para que se encargue de todo el papeleo, hay sumar sus honorarios, que pueden estar en torno a los 200€-400€. En caso de que la adquisición se realice con una hipoteca, el banco puede requerir una tasación. Esta puede costar entre 250€ y 500€.
También habrá que tener en cuenta el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Este impuesto es responsabilidad del vendedor, salvo pacto en contrario, y se paga al ayuntamiento en función del tiempo que se ha tenido la vivienda y del incremento de valor del terreno.