Reparaciones, daños y desperfectos en la vivienda arrendada representan uno de los temas de mayor confusión al momento de la gestión del alquiler de una vivienda, determinar quién es responsable de dichos pagos y cuáles son los tiempos legales para llevar a cabo estas reparaciones son un punto de inflexión en el mercado de los inmuebles y que en muchas oportunidades genera grandes problemas entre los inquilinos y los propietarios.
Tanto los propietarios como los inquilinos están arropados por las diversas leyes que rigen la materia y una de ellas es la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual en muchos de los casos establece las precisas responsabilidades para cada una de las partes involucradas en el alquiler de la vivienda. Veamos los tiempos de los que dispone el casero para reparar o arreglar una avería y aprovechar para dar un repaso a lo concerniente con los daños a la propiedad.
El arreglo de los desperfectos en una vivienda de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos es la encargada de ofrecer las directrices para todo lo relacionado con las reparaciones que tienen que ver con la vivienda, pero deja mucho espacio para diversas interpretaciones. Si bien establece los límites y demarca de manera correcta quién debe pagar en caso de mantenimiento y reparaciones, lo hace bajo el amparo de una denominación que es superflua y que se conoce como “reparaciones necesarias”.
Para una mejor idea es importante revisar el artículo 21.1 de la (LAU) Ley de Arrendamientos Urbanos, en el cual se afirma textualmente que el dueño será quien tenga que hacerse cargo de realizar todas las reparaciones que se consideren necesarias, como una medida de conservar la vivienda libre de averías y en las condiciones de habitabilidad requeridas por la Ley.
¿Qué se entiende por reparaciones necesarias de la vivienda?
Aquí comienza el problema, ya que la medida establecida queda sujeta a la lectura de interpretación personal de cada una de las partes involucradas en el proceso del alquiler de una vivienda (inquilinos y propietarios). Además de arrastrar cada una de estas situaciones al contexto en el cual se haya producido el desperfecto o avería de la propiedad.
Quía se encarga de cada mantenimiento
Tanto el arrendador como el arrendatario están capacitados para llevar a cabo exitosamente la reparación de algunos desperfectos ocurridos a lo largo de la duración del contrato de alquiler, ya que tanto el mobiliario como los electrodomésticos y otros objetos decorativos y funcionales de los hogares tienen una vida útil perfectamente establecida y además de ello puede averiarse en cualquier momento.
Por lo que a la hora de requerir mano de obra especializada y se necesite de las labores de un técnico, ¿Quién pagará la factura de la reparación?, ‘Quién analiza los precios y sobre quién recae la responsabilidad de hacerse cargo?. Pues la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece una distribución de dichas obligaciones entre el propietario y el inquilino y la misma se desarrolla de la siguiente manera.
Las obligaciones del arrendador
Para el propietario se establecen responsabilidades de cara a las grandes reparaciones, pero obviamente cuando la avería no sea por culpa directa del inquilino; de serlo, entonces los gastos de la reparación serán responsabilidad del arrendatario. Sucede comúnmente en las reparaciones de las calderas de calefacción de las viviendas, así mismo sucede para los electrodomésticos y para la gran mayoría de las instalaciones de electricidad o de agua.
Las obligaciones del arrendatario
Las pequeñas reparaciones por regla general corren por cuenta del inquilino, según lo establecido en el artículo 21.4 de la (LAU) donde se expresa que las pequeñas reparaciones producto del desgaste por el uso ordinario y diario de la vivienda serán a cargo del arrendatario. Por lo que un cristal roto, una avería en la pintura de una pared o un tomacorriente sin electricidad serán responsabilidad del inquilino.
Los tiempos para arreglar una avería
Los tiempos máximos no están estipulados en la Ley que rige a la reparación de una avería en una vivienda en alquiler, pero si el desperfecto es de gravedad, su reparación debería ser lo más inmediata posible. Lo cierto es que la Ley sí establece que si la reparación de una avería dura más de veinte días, se deberá conseguir una disminución en la cuota de la renta mensual, proporcional a la parte de la vivienda de la cual el inquilino se privó de disfrutar.