La adquisición de una nueva propiedad inmobiliaria va más allá del estilo tradicional que por regla general todos conocemos, pero hay que tener certeza de que la compra de una vivienda no necesariamente requiere de llevarse a cabo a través de un pago con dinero. Y es que existe una manera muy diferente de lograr adquirir casa, se trata de la permuta de viviendas, una alternativa poco conocida y que está perfectamente regulada por el ordenamiento jurídico español.
Este mecanismo permite que se desarrolle un cambio de titularidad de una vivienda, la cual pasara de una persona a otra, sin la imperiosa necesidad de que haya dinero de por medio en la operación. Una opción que, aunque muchos inversionistas e interesados en la compra de una vivienda no tienen en cuenta, permite comprar una vivienda y pagarla a través de otra propiedad, al mejor estilo de un trueque.
La compraventa de vivienda a través de la permuta entre particulares
Cuando se trata de una compraventa de una vivienda utilizando los canales y los formatos tradicionales, la parte vendedora entrega la propiedad a la parte compradora a cambio de una determinada cantidad de dinero de uso legal. Mientras que bajo la modalidad de permuta, aunque igualmente implica una adquisición onerosa de una vivienda, este pago se lleva a cabo mediante otra propiedad.
Es decir, en la permuta de vivienda se desarrolla un cambio de propiedades, en el cual cada uno de los propietarios entrega al otro un inmueble. La Ley que regula este tipo de contratos está recogida en el artículo 1538 del Código Civil. Y evidentemente, para que la operación pueda disfrutar de cierta lógica, ambas propiedades involucradas en el intercambio deben mantener un valor de mercado que sea muy similar.
El desarrollo del proceso de la permuta de vivienda
Aunque parezca algo sencillo, la permuta de viviendas requiere del cumplimiento de una serie de requisitos, y como es lógico y de esperarse, uno de los primeros pasos es la tasación de ambos inmuebles con la finalidad de acordar el precio final de la transmisión. Para evitar problemas con Hacienda es importante que ambas viviendas mantengan precios similares y que ninguna de ellas esté atada a cargas administrativas, deudas de impuestos o hipotecas.
Cumplidos estos pasos hay que dirigirse al notario, quien será el encargado de la escritura pública de la permuta de las viviendas, recordando que este documento es quien deja constancia legal de que se ha llevado a cabo la transmisión de las titularidades de las propiedades. Finalmente, se hacen los respectivos cambios en el Registro de la Propiedad, para que cada una de las viviendas sea inscrita a nombre de su nuevo titular.
Las hipotecas en la permuta de viviendas
En el supuesto de que alguna o ambas viviendas disfruten de una hipoteca pendiente de pago, se tiene que restar a su valor de mercado la deuda hipotecaria, esto a efectos de desarrollar legalmente la transmisión. Y será el banco quien tenga que aprobar el cambio de titularidad de la hipoteca, ya que esta subsistirá, siendo el nuevo propietario del inmueble quien se haga cargo del pago de las cantidades pendientes a ser amortizadas, pudiendo llevar a cabo una subrogación.
Los impuestos en las permutas de viviendas
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el principal a pagar al momento de una permuta de vivienda, este importe varía de una Comunidad Autónoma a otra y será en dependencia de la ubicación de los inmuebles, existiendo descuentos de impuestos en dependencia de la condición personal de cada uno de los contribuyentes. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la Plusvalía Municipal también deben ser considerados como oportunos de pago.
Al año siguiente se deberá tributar, ya sea por la ganancia o por la pérdida patrimonial, la cual se calcula a través de la aplicación del tipo de gravamen a la diferencia entre el valor de compra del bien que se transmitirá y el valor que se haya tomado al momento de la permuta. Es importante destacar que la permuta de vivienda es una operación que no implica grandes complicaciones, simplemente es una compraventa no demasiado conocida y poco común.