El auge de la inversión en el sector de la vivienda en España ha generado una gran cantidad de preguntas y dudas entre las personas y una de ellas hace mención a la posibilidad de alquilar una vivienda que se encuentre hipotecada. Esta diatriba se genera en la mente del propietario debido a que aunque el titular de la hipoteca es el dueño de la vivienda, aún queda pendiente por pagarla en su totalidad.
La posibilidad de entregar en alquiler una vivienda con hipoteca no tiene nada que ver con la deuda pendiente, ni con el tiempo restante para finalizar el crédito hipotecario, ni con el tipo de hipoteca que aplica sobre la propiedad. Pero sí con la existencia de alguna cláusula establecida en las escrituras de la hipoteca que prohíba de un modo directo que la vivienda pueda ser entregada en alquiler.
La cláusula que no permite alquilar una vivienda bajo hipoteca
Una disposición llamada “cláusula de impedimento de alquiler”, a través de la cual se prohíbe alquilar una vivienda hasta que se finalice la cancelación de la hipoteca. Esto se debe a la argumentación de las instituciones financieras de que al alquilar una propiedad, el uso de terceros devaluara el valor fijado cuando se llevó a cabo la tasación, generando una pérdida de dinero para el banco, en caso de que se proceda a un embargo del inmueble.
Si bien es una cláusula que ha perdido habitualidad en las hipotecas actuales, se mantiene perfectamente funcional para los casos de las hipotecas sobre segundas viviendas. Por la simple razón de que la probabilidad de alquiler de una segunda vivienda hipotecada sea ampliamente mayor y porque en estos casos cobra mucha mayor fuerza el argumento de los bancos con respecto a la devaluación del inmueble.
El punto de vista legal sobre el alquiler de una vivienda hipotecada
Es importante aclarar que la jurisprudencia sobre la cláusula de impedimento de alquiler no entrega una postura que pueda clasificarse de unitaria, ya que el Tribunal Supremo y algunas Audiencias Provinciales han declarado sentencias diferentes, basadas en diversos puntos de vista y en cada caso particular, además de que la nueva Ley de Vivienda no aporta ningún tipo de aclaratoria con respecto a esta cláusula.
El problema radica en que la cláusula de impedimento de alquiler depende en gran medida a la jurisprudencia y no a una Ley en específico que la determine y la regule, esto crea la posibilidad de que las sentencias puedan ser examinadas por órganos superiores y por ende una gran dificultad en determinar la última palabra sobre el tema en cuestión. Una situación que ha logrado la disminución de su uso, pero que pese a esto aún sigue en existencia.
Una cláusula de hipoteca que busca la protección del banco
Esta cláusula se apoya en la determinación de que los terceros (inquilinos) pueden no mantener los mismos cuidados de la casa dispuestos por los dueños, lo que podría desembocar en daños y la respectiva devaluación del inmueble hipotecado. Por lo que es importante que todo solicitante de una hipoteca pueda verificar detalladamente el contrato y sus disposiciones sobre el arrendamiento y si este no dice nada al respecto, la casa podría alquilarse; de igual manera que es posible vender una vivienda bajo condición de hipoteca.
Normalmente, los acuerdos hipotecarios con el banco disponen de un apartado sobre el posible arrendamiento y el uso del inmueble por parte de terceros, con la finalidad de evitar problemas a futuro y de mantener todo en perfecto control. En general, esta es una cláusula que está determinada expresamente por el banco, como una medida de protección de sus intereses económicos, para garantizar que la vivienda hipotecada no pierda valor.
Por lo que todo posible inversor que requiera de contratar una hipoteca para rentabilizar la vivienda a través del alquiler tiene que mantener la prevención de verificar con el banco la posibilidad de arrendarla en un futuro inmediato. Ya que si el banco ha incluido a la cláusula de impedimento de alquiler dentro del contrato hipotecario, el dueño del inmueble se verá imposibilitado para alquilar el inmueble.